CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt: Tín hiệu tăng trưởng tích cực
Long Tran | 14/01/2021 07:31
Quan điểm đầu tư
1. Tập trung phát triển bất động sản ngoài TP HCM
Trong những năm gần đây, việc phát triển các dự án bất động sản tại TP HCM (HM:HCM) thường gặp vướng mắc về vấn đề pháp lý, thời gian hoàn thành hồ sơ dự án kéo dài, trong khi đó, lãi suất vay vốn ngân hàng cũng bị ràng buộc khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn. Trong bối cảnh đó, PDR (HM:PDR) đã nhanh chóng chuyển hướng sang các tỉnh miền Trung và các tỉnh ven TP HCM, tập trung ở những địa điểm có lợi thế về quỹ đất lớn, thủ tục pháp lý nhanh gọn và có tiềm năng về du lịch hoặc công nghiệp.
Tính đến cuối quý 3 năm 2020, Phát Đạt sở hữu hơn 440 ha quỹ đất, chủ yếu ở duyên hải miền Trung (quỹ đất tại hai tỉnh Bình Định và Quảng Ngãi lần lượt đạt 159 và 52 ha) và Phú Quốc (hơn 178 ha). Đây là nguồn lực thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh cho giai đoạn 10 năm tiếp theo.
Tại khu vực miền Trung, điểm sáng hiện nay là Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội với diện tích 116 ha gồm 3 phân khu 4, 2, và 9. PDR đã bán hết toàn bộ phân khu 2 với giá trung bình từ 1,5 – 2 tỷ đồng / nền và một phần phân khu 9; thu về hơn 1.300 tỷ trong quý 3/2020. Trong quý 4/2020, PDR dự kiến sẽ bàn giao tiếp phân khu 9 (Kỳ Co Gateway). Nhìn chung dự án tại Nhơn Hội có vị trí khá đắc địa khi nằm ngay trục quốc lộ 19B, tiếp giáp với dự án FLC (HM:FLC) Quy Nhơn, KCN Nhơn Hội và khu du lịch đầm Thị Nại. Với tiềm năng phát triển du lịch lớn (khách đến Bình Định tăng trưởng 20% mỗi năm, cao hơn mức trung bình cả nước là 15%), chúng tôi đánh giá hai phân khu còn lại của dự án này (phân khu 4 và 9) sẽ tiếp tục ghi nhận kết quả mở bán tốt trong thời gian tới.
Tải ứng dụng
Tại tỉnh Bình Dương, PDR hiện đang triển khai 2 dự án khu dân cư cho phân khúc trung lưu tại thành phố Thuận An. Trong đó, đáng chú ý nhất là dự án phức hợp thương mại và căn hộ Astral City được mở bán trong quý 4/2020 với vị trí đắc địa: nằm gần trung tâm hành chính thành phố, 2 trung tâm thương mại, và 3 khu công nghiệp. Do đó, chúng tôi cho rằng dự án Astral City và một dự án khác (dự kiến mở bán đầu năm 2022) sẽ thu hút được sự chú ý của thị trường.
2. Triển vọng từ dự án ở các địa phương có tiềm năng du lịch
Ngoài những dự án ở TP HCM và các tỉnh duyên hải miền Trung, PDR trong thời gian qua bắt đầu mở rộng sang lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng tại các tỉnh thành có tiềm năng phát triển du lịch như Bà Rịa – Vũng Tàu (15,4 ha) và Phú Quốc (hơn 178 ha). Đây là chiến lược trong giai đoạn mới của PDR khi nhu cầu du lịch đang thịnh hành mô hình bất động sản nghỉ dưỡng (second home). Nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành như No Va Land (HOSE: NVL (HM:NVL)) cũng đang phát triển loại hình này.
Cụ thể, tại Bà Rịa – Vũng Tàu, PDR sở hữu 2 dự án tại huyện Đất Đỏ, được quy hoạch thành tổ hợp khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, khu thương mại. Giá đất khu vực này đã tăng 50% so với cuối năm 2018 và chúng tôi cho rằng mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai nhờ một loạt các dự án hạ tầng xung quanh như: sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành, mở rộng cung đường ven biển 42m từ Vũng Tàu đến Lagi Bình Thuận
Tại Phú Quốc, PDR hiện đang có dự án bao gồm: khu công nghiệp Hàm Ninh (137.7 ha); tổ hợp khách sạn 5 sao và khu nghỉ dưỡng sinh thái Vũng Bầu (40.6 ha). Tuy Phú Quốc không còn cơn sốt đất như giai đoạn 2018 nhưng tiềm năng của khu vực này theo chúng tôi vẫn chưa khai thác hết: trong 10 năm qua, trung bình lượt du khách và doanh thu từ du lịch của Phú Quốc tăng 20 - 30% / năm từ 300 nghìn lượt năm 2010 lên hơn 4 triệu lượt năm 2019; còn GDP của tỉnh tăng bình quân 38% / năm, cao gấp 6 lần mức tăng trưởng bình quân cả nước.
Với dư địa phát triển của Phú Quốc vẫn còn nhiều, đặc biệt khi được nâng cấp lên thành phố vào đầu năm 2021, chúng tôi tin rằng nhu cầu về bất động sản tại Phú Quốc sẽ tiếp tục tăng cao trong thời gian tới.
3. Tiềm năng dài hạn từ quỹ đất sạch phát triển theo hình thức BT
Tất cả các dự án PDR có được trong nội thành TP HCM chủ yếu thông qua hình thức BT; như dự án nhà thi đấu Phan Đình Phùng đổi 5 mảnh đất tại quận 1, quận Thủ Đức và quận Bình Thạnh; dự án BT Khu Cổ Đại được đổi 1 dự án ở quận 9. Tổng diện tích đất được đền bù cho 2 dự án BT này lên đến 28 ha. Ưu điểm của loại hình hợp tác BT này là đất doanh nghiệp nhận được thường là đất có pháp lý rõ ràng và giá trị nhận được trong tương lai thường cao hơn so với mức đầu tư ban đầu.
Tuy nhiên loại hình BT này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi tiến trình phê duyệt dự án đối ứng bị kéo dài, điển hình là dự án nhà thi đấu Phan Đình Phùng đã lên kế hoạch triển khai từ năm 2010 nhưng sau nhiều lần thay đổi thiết kế lại bị tạm dừng vào năm 2018 và chỉ được tái khởi động vào năm 2019. Đến nay dự án vẫn chưa xong thủ tục pháp lý và dự kiến sẽ còn kéo dài đến năm 2021.
Trong thời gian tới, với sự ra đời của nghị định 69/2019/NĐ-CP về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư cùng những nỗ lực vừa qua của chính quyền TP HCM trong công tác giải quyết các vấn đề pháp lý của thị trường nhà đất nói chung, chúng tôi kỳ vọng các dự án BT của Phát Đạt sẽ sớm được triển khai và tạo điểm nhấn trong giai đoạn trung hạn từ 3 – 4 năm tới.
4. Tình hình tài chính hứa hẹn sẽ khởi sắc trong tương lai
Nhìn chung tình hình kinh doanh của Phát Đạt trong những năm vừa qua luôn tăng trưởng ổn định. Trong 2018-2019, doanh thu tăng khoảng 60% mỗi năm, LNST tăng gần gấp đôi trong 2017-2019. Đáng chú ý là cơ cấu doanh thu của PDR có sự thay đổi rõ rệt trong thời gian qua khi chuyển dần từ bất động sản căn hộ sang loại hình đất nền và nhà phố. Ưu điểm của việc bán đất nền và nhà phố là biên lợi nhuận cao và có thể phát triển nhanh, thuận lợi trong việc xoay vòng vốn; tuy nhiên đòi hỏi quỹ đất lớn, thích hợp cho các dự án vùng ven và các tỉnh miền Trung mà PDR đang hướng đến.
Trong năm 2021, PDR sẽ tiếp tục bàn giao các phân khu tại dự án Nhơn Hội ở Bình Định và đặc biệt là dự án khối chung cư Astral City tại Bình Dương. Chúng tôi kỳ vọng với tốc độ bán hàng tốt như vừa qua, dòng tiền doanh nghiệp sẽ có nhiều cải thiện trong tương lai.
Cơ cấu tài sản của PDR từ năm 2018 trở đi có thay đổi tích cực khi đã thanh toán hết nợ trong năm 2017 nhờ dòng tiền từ việc chuyển nhượng một phần 2 dự án EverRich 2 và 3 (hơn 5,500 tỷ đồng). Tính đến cuối quý 3 năm 2020, PDR chỉ có khoảng 2,000 tỷ đồng nợ vay (trong đó gần ½ là trái phiếu đáo hạn vào giữa năm 2021). Nhờ đó, các chỉ số về vay nợ của PDR đều ở mức thấp: tỷ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu đạt 38.5%, trong khi đó NVL là 142.3%, DXG (HM:DXG) là 65.7%, và VHM (HM:VHM) là 40.4%.
Chúng tôi đánh giá cao tiềm năng các dự án của PDR nói riêng và sức bật của thị trường bất động sản trong năm 2021 nói chung. Chúng tôi kỳ vọng giai đoạn 2021 – 2022, Phát Đạt sẽ tiếp tục thành công với các phân khu khác của dự án Nhơn Hội và dự án Astral City. Chúng tôi đánh giá Phát Đạt là một trong những doanh nghiệp bất động sản giàu tiềm năng trong tương lai, và khuyến nghị Tăng Tỷ Trọng với giá mục tiêu cho 12 tháng là 60,658 đồng / cổ phiếu (lợi nhuận kỳ vọng +17.78%).
Chúng tôi sử dụng kết hợp phương pháp chiết khấu dòng tiền cho những dự án đã có kế hoạch kinh doanh như Bờ Bắc, Nhơn Hội, Hàm Ninh, Astral City …, còn lại những dự án chưa có kế hoạch rõ ràng chúng tôi sử dụng phương pháp giá trị sổ sách.
Bên cạnh đó chúng tôi cũng kết hợp sử dụng phương pháp so sánh P/E với một số công ty cùng ngành tương đồng như No Va Land (NVL), Nam Long (NLG (HM:NLG)), Khang Điền (HM:KDH), Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC)
Giao dịch các công cụ tài chính và/hoặc tiền điện tử tiềm ẩn mức độ rủi ro cao, bao gồm rủi ro mất một phần hoặc toàn bộ vốn đầu tư, và có thể không phù hợp với mọi nhà đầu tư. Giá cả tiền điện tử có độ biến động mạnh và có thể chịu tác động từ các yếu tố bên ngoài như các sự kiện tài chính, pháp lý hoặc chính trị. Việc giao dịch theo mức ký quỹ gia tăng rủi ro tài chính.
Trước khi quyết định giao dịch công cụ tài chính hoặc tiền điện tử, bạn cần nắm toàn bộ thông tin về rủi ro và chi phí đi kèm với việc giao dịch trên các thị trường tài chính, thận trọng cân nhắc đối tượng đầu tư, mức độ kinh nghiệm, khẩu vị rủi ro và xin tư vấn chuyên môn nếu cần.
Fusion Media xin nhắc bạn rằng dữ liệu có trên trang web này không nhất thiết là theo thời gian thực hay chính xác. Dữ liệu và giá cả trên trang web không nhất thiết là thông tin do bất kỳ thị trường hay sở giao dịch nào cung cấp, nhưng có thể được cung cấp bởi các nhà tạo lập thị trường, vì vậy, giá cả có thể không chính xác và có khả năng khác với mức giá thực tế tại bất kỳ thị trường nào, điều này có nghĩa các mức giá chỉ là minh họa và không phù hợp cho mục đích giao dịch. Fusion Media và bất kỳ nhà cung cấp dữ liệu nào có trên trang web này đều không chấp nhận bất cứ nghĩa vụ nào trước bất kỳ tổn thất hay thiệt hại nào xảy ra từ kết quả giao dịch của bạn, hoặc trước việc bạn dựa vào thông tin có trong trang web này.
Bạn không được phép sử dụng, lưu trữ, sao chép, hiển thị, sửa đổi, truyền hay phân phối dữ liệu có trên trang web này và chưa nhận được sự cho phép rõ ràng bằng văn bản của Fusion Media và/hoặc nhà cung cấp. Tất cả các quyền sở hữu trí tuệ đều được bảo hộ bởi các nhà cung cấp và/hoặc sở giao dịch cung cấp dữ liệu có trên trang web này.
Fusion Media có thể nhận thù lao từ các đơn vị quảng cáo xuất hiện trên trang web, dựa trên tương tác của bạn với các quảng cáo hoặc đơn vị quảng cáo đó.