Có nên đầu tư vào cổ phiếu Simon Property?

Nhà điều hành trung tâm thương mại lớn nhất Hoa Kỳ, Simon Property Group (NYSE:SPG), đang đưa ra một đề xuất lợi nhuận rủi ro thú vị cho các nhà đầu tư. 

Trong khi hoạt động tại các trung tâm thương mại của công ty đã phục hồi hoàn toàn sau khi bị ảnh hưởng bởi đại dịch, thì nguy cơ suy thoái đang khiến nhiều nhà đầu tư thận trọng.

Tâm lý thị trường đã phản ánh trong cổ phiếu của Simon Property. Sau khi phục hồi mạnh mẽ sau sự sụt giảm mạnh của thị trường trong thời kỳ đại dịch vào tháng 3 năm 2020, cổ phiếu SPG vẫn chịu áp lực trong năm qua. Chúng đã giảm khoảng 25% trong năm nay, so với mức giảm 15% của S&P 500.

Nguồn: Investing.com

Bất động sản vẫn được xem là công cụ phòng ngừa lạm phát, nhưng lần này có thể khác. Với việc Cục Dự trữ Liên bang kiên quyết giảm lạm phát từ mức cao nhất trong bốn thập kỷ bằng cách mạnh tay tăng lãi suất, các chủ sở hữu bất động sản, như Tập đoàn Simon, khó có thể tránh khỏi những ảnh hưởng tiêu cực.

Các trung tâm thương mại phục vụ người tiêu dùng, đối mặt với những thách thức lớn hơn khi nền kinh tế chậm lại, do người tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi tình trạng lạm phát và  giá cả tăng cao.

Simon, một quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) có quyền sở hữu các điểm mua sắm, ăn uống, giải trí hàng đầu trên khắp Hoa Kỳ, cho đến nay vẫn chưa phải đối mặt với những áp lực như vậy.

Trung tâm mua sắm vẫn hoạt động tích cực/h2

Trong cuộc gọi họp vào tháng trước, Giám đốc điều hành David Simon đã báo cáo rằng hoạt động của trung tâm mua sắm vẫn khá mạnh ở Hoa Kỳ. Doanh số bán hàng trên mỗi foot vuông cho người thuê đã tăng 14% so với năm trước, đây là một kỷ lục. Tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại của Simon là 94,5% vào cuối tháng 9, so với 92,8% trong cùng kỳ năm trước. Giá thuê cơ sở tối thiểu trên mỗi foot vuông là $54,80 trong quý thứ ba, so với $53,91 một năm trước.

Mặc dù những con số này có vẻ đáng khích lệ, nhưng không bình thường. Sau các hạn chế liên quan đến đại dịch, người tiêu dùng vẫn đến đến các trung tâm thương mại và các địa điểm công cộng. 

Nếu suy thoái kinh tế diễn ra mạnh mẽ vào năm tới, như dự đoán của nhiều nhà kinh tế, Simon có thể gặp khó khăn trong việc duy trì tỷ lệ lấp đầy cao. Môi trường kinh tế chậm lại làm giảm nhu cầu mở rộng của các nhà bán lẻ lớn và buộc các nhà bán lẻ nhỏ phải đóng cửa hoạt động.

Do những rủi ro này, các mô hình khác nhau của InvestingPro không cung cấp tín hiệu mua đối với cổ phiếu Simon ở mức giá này. Trên thực tế, những mô hình này cho thấy cổ phiếu SPG đang được giao dịch gần với giá trị hợp lý của nó.

Nguồn: InvestingPro

Một điểm thu hút lớn khác của việc mua REITs, chẳng hạn như Simon, là tiềm năng thu nhập.

REITs cung cấp cho các nhà đầu tư khả năng tiếp xúc với lĩnh vực bất động sản, nhưng không yêu cầu một khoản vốn lớn hoặc khoản nợ thế chấp để mua vốn chủ sở hữu trong một tài sản vật chất, trong khi vẫn duy trì lợi ích của dòng thu nhập ổn định.

Nhưng đề xuất đó trở nên kém hấp dẫn hơn khi lãi suất tăng. Sau nhiều năm thu hút các nhà đầu tư theo đuổi lợi suất tại thời điểm lãi suất chạm đáy, tình hình đang thay đổi nhanh chóng. Theo Bankrate.com, ngày nay các nhà đầu tư có thể nhận được tới 4% mỗi năm đối với chứng chỉ tiền gửi (CD) có rủi ro thấp trong thời hạn ba năm.

Nguồn: InvestingPro

Về mặt cổ tức, Simon Property cũng không có thành tích quá ấn tượng. Các khoản chi trả cổ tức vẫn thấp hơn so với trước đại dịch sau khi công ty cắt giảm chúng vào năm 2020 để đối phó với sự sụt giảm doanh thu. Công ty hiện trả cổ tức hàng năm  $7,2 , tương đương với tỷ suất 6%.

Đối với cổ phiếu SPG, có khả năng cổ tức sẽ tăng thêm trong năm nay. Theo báo cáo doanh số của Simon, FFO (tiền từ hoạt động kinh doanh) sẽ nằm trong khoảng từ $11,83 đến $11,88 trên mỗi cổ phiếu pha loãng cho năm kết thúc vào tháng 12. Con số đó so với $12,04 mà họ tạo ra vào năm 2019 khi họ trả cổ tức là $8,30.

Nhưng đó là thời điểm lãi suất quá thấp. Với lãi suất ngày càng tăng và các chi phí khác leo thang, có vẻ như khá khó khăn đối với REIT nhạy cảm với lãi suất để phân phối nhiều tiền mặt hơn cho các nhà đầu tư.

Kết luận

Simon Group không phải là loại cổ phiếu mà các nhà đầu tư nên mua khi lãi suất đang tăng. Công ty có thể chịu áp lực nếu nền kinh tế chuyển biến xấu và các nhà bán lẻ bắt đầu đóng cửa các cửa hàng của họ. Đầu tư vào cổ phiếu bất động sản không phải tốt trong chu kỳ kinh tế hiện nay.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Tại thời điểm viết bài, tác giả không sở hữu cổ phiếu SPG. Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm cá nhân của tác giả và không nên được xem là khuyến nghị đầu tư.