Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - Báo cáo cập nhật 2Q2021
Duc Anh Tran | 28/09/2021 09:19
Khuyến nghị: MUA – Giá mục tiêu: 50,000 VNĐ
Chúng tôi khuyến nghị MUA cổ phiếu KBC (HM:KBC) với giá mục tiêu 50,000 VNĐ/ cổ phiếu, tương đương mức tổng lợi suất sinh lời 20.5% dựa trên phương pháp định giá tổng tài sản (RNAV). Chúng tôi đưa ra khuyến nghị dựa trên các yếu tố sau:
Diện tích đất thương phẩm chuẩn bị mở bán tăng mạnh trong 2 năm tới: 309 ha lên 954 ha mảng KCN, 56 ha lên 306 ha KĐT
Chúng tôi ước tính quỹ đất KCN của KBC có thể bán sẽ tăng từ 309 ha lên 954 ha nhờ: 456 ha thương phẩm tại KCN Tràng Duệ 3, 111 ha thương phẩm tại cụm công nghiệp Long An, và 78 ha tại KCN Quang châu mở rộng hiện đã được phê duyệt 1/2000. Mảng KĐT cũng được kì vọng sẽ đóng góp đáng kể từ 2023 khi KĐT Tràng Cát bắt đầu mở bán, qua đó nâng diện tích KĐT thương phẩm của KBC từ 56 ha lên 306 ha.
Biên gộp duy trì ở mức cao – 57.1% vào H1/2021 nhờ giá bán các dự án đã tăng đáng kể
Chúng tôi nhận thấy giá bán tại các KCN của KBC đã có sự cải thiện đáng kể so với 2020, cụ thể: giá bán tại Quang Châu đã tăng từ 90 USD/m2 lên 108 USD/m2, giá bán tại Tân Phú Trung đã tăng từ 110 USD lên 134 USD/m2, qua đó giúp biên gộp mảng KCN cải thiện từ mức 25.5% vào 2020 lên 57.4% H1/2021. Chúng tôi cũng kì vọng các dự án sắp tới của KBC sẽ có biên gộp cải thiện khi: KĐT Phúc Ninh hiện đang có giá thị trường trên 30 tr/m2 trong khi giá bàn giao các hợp đồng cũ mới chỉ 18tr/m2, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) bàn giao giá 90 USD/m2 trong khi giá khu vực xung quanh giao động từ 100-120 USD/m2.
Tải ứng dụng
Định giá ở mức hấp dẫn khi KBC vẫn đang liên tục nghiên cứu và mở rộng quỹ đất hiện có
Với vị thế là doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực KCN và có mối quan hệ mật thiết với chính quyền địa phương, KBC đã liên tục gia tăng quỹ đất sở hữu: dự án KĐT Nam Vũng Tàu 69 ha được UBND Vũng Tàu chọn làm CĐT vào 2020, dự án KCN Nam Tân Tập 245 ha (sở hữu 41%) đã được thủ tướng phê duyệt, và 2500 ha diện tích KCN khác đang nghiên cứu tại Bình Giang, Hưng Yên và Long An.
Doanh thu và lợi nhuận gộp cải thiện tích cực nhờ diện tích cho thuê KCN tăng 366% yoy
Lũy kế 6M/2021, KBC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt là 2,752 tỷ (+278% yoy) và 1,572 tỷ (+340% yoy). Kết quả tích cực này chủ yếu tới từ diện tích bán đất KCN đạt 80.7 ha (+365% yoy). Về cơ cấu doanh thu: Cho thuê KCN vẫn chiếm tỉ trọng chính với 75.7%, bán nhà xưởng tỉ trọng 9.6%, bán KĐT 8.6% và thu phí dịch vụ khác 6.1%. Doanh thu từ mảng KCN có đóng góp bình quân 72.7% vào doanh thu của KBC trong 5 năm gần đây.
Quang Châu và Tân Phú Trung vẫn đóng góp chính vào doanh thu, chiếm 77.7% diện tích cho thuê mới
Trong số 80.6 ha KCN đã bán H1/2021: Quang Châu đạt 40.7 ha, Tràng Duệ 1.4 ha, Tân Phú Trung 21.9 ha và NSHL 16.6 ha. Tuy nhiên, chúng tôi kì vọng kể từ H2/2021 Quang Châu sẽ không còn đóng góp đáng kể nữa khi tỷ lệ lấp đầy đã đạt 97% và thay vào đó là NSHL khi khu này đã nhận kí biên bản ghi nhớ lên tới 100 ha.
Biên lợi nhuận cải thiện từ 49.1% lên 57.1% trong H1/2021 yoy nhờ giá bán KCN tăng cao
H1/2021, KBC ghi nhận mức biên lợi nhuận gộp 57.1%, tăng 8 điểm % so với cùng kì 2020 nhờ giá bán các KCN tăng mạnh. Tại Quang Châu, giá thuê tăng từ 90 USD/m2 lên 108 USD/m2 còn tại Tân Phú Trung giá tăng từ 110 USD/m2 lên 135 USD/m2. Mặt bằng giá tăng tại 2 khu công nghiệp đã giải phóng gần 100% này là nguyên chân chính dẫn tới mức biên lợi nhuận gộp cao.
KQKD trong ngắn hạn có thể bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid
Chúng tôi cũng lưu ý rằng, mặc dù các KCN ở phía Bắc của KBC đã hoạt động trở lại sớm hơn vào tháng 7, các dự án đang phát triển của KBC ở miền Nam như KCN Tân Phú Trung và cụm công nghiệp Long An vẫn sẽ bị ảnh hưởng bởi dịch, dẫn tới nhà đầu tư không thể tới thăm thực địa dự án và phải ngưng triển khai tạm thời. Điều này được thể hiện rõ nhất khi tiến độ bán KCN quý 2 chỉ đạt 14 ha trong khi quý 1 là 64 ha. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá đây chỉ là diễn biến ngắn hạn và việc hạch toán các KCN của KBC sẽ chỉ bị chậm 1-2 quý so với kế hoạch.
Xem thêm tại đây
Giao dịch các công cụ tài chính và/hoặc tiền điện tử tiềm ẩn mức độ rủi ro cao, bao gồm rủi ro mất một phần hoặc toàn bộ vốn đầu tư, và có thể không phù hợp với mọi nhà đầu tư. Giá cả tiền điện tử có độ biến động mạnh và có thể chịu tác động từ các yếu tố bên ngoài như các sự kiện tài chính, pháp lý hoặc chính trị. Việc giao dịch theo mức ký quỹ gia tăng rủi ro tài chính.
Trước khi quyết định giao dịch công cụ tài chính hoặc tiền điện tử, bạn cần nắm toàn bộ thông tin về rủi ro và chi phí đi kèm với việc giao dịch trên các thị trường tài chính, thận trọng cân nhắc đối tượng đầu tư, mức độ kinh nghiệm, khẩu vị rủi ro và xin tư vấn chuyên môn nếu cần.
Fusion Media xin nhắc bạn rằng dữ liệu có trên trang web này không nhất thiết là theo thời gian thực hay chính xác. Dữ liệu và giá cả trên trang web không nhất thiết là thông tin do bất kỳ thị trường hay sở giao dịch nào cung cấp, nhưng có thể được cung cấp bởi các nhà tạo lập thị trường, vì vậy, giá cả có thể không chính xác và có khả năng khác với mức giá thực tế tại bất kỳ thị trường nào, điều này có nghĩa các mức giá chỉ là minh họa và không phù hợp cho mục đích giao dịch. Fusion Media và bất kỳ nhà cung cấp dữ liệu nào có trên trang web này đều không chấp nhận bất cứ nghĩa vụ nào trước bất kỳ tổn thất hay thiệt hại nào xảy ra từ kết quả giao dịch của bạn, hoặc trước việc bạn dựa vào thông tin có trong trang web này.
Bạn không được phép sử dụng, lưu trữ, sao chép, hiển thị, sửa đổi, truyền hay phân phối dữ liệu có trên trang web này và chưa nhận được sự cho phép rõ ràng bằng văn bản của Fusion Media và/hoặc nhà cung cấp. Tất cả các quyền sở hữu trí tuệ đều được bảo hộ bởi các nhà cung cấp và/hoặc sở giao dịch cung cấp dữ liệu có trên trang web này.
Fusion Media có thể nhận thù lao từ các đơn vị quảng cáo xuất hiện trên trang web, dựa trên tương tác của bạn với các quảng cáo hoặc đơn vị quảng cáo đó.