Cuộc săn đất sạch

Bế tắc trong khâu pháp lý, đi kèm với chính sách ngừng cấp phép các khu vực trung tâm, khá nhiều doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực thâu tóm các dự án hiện hữu hay đang phát triển dở dang để duy trì đà tăng trưởng trong các năm sau.

Tranh thủ gom thêm các lô đất lớn là khẩu vị của các nhà đầu tư ngoại. Mới đây, Keppel Land thông báo đầu tư cùng một lúc 3 lô đất của Địa ốc Phú Long ở khu Nam Sài Gòn. Tổng số tiền mà nhà đầu tư đến từ Singapore này phải chi ra để sở hữu 60% lợi ích lên đến 1.300 tỉ đồng. Theo chiến lược mới được công bố năm nay, Keppel Land có kế hoạch tập trung nhiều nguồn lực hơn vào những thị trường chủ chốt là Trung Quốc, Việt Nam và Singapore. Thương vụ M&A với Phú Long mới đây đã giúp bổ sung thêm nguồn cung khoảng 20.000 sản phẩm nhà tại Việt Nam.

Theo Bộ kế hoạch và Đầu tư, nửa đầu năm, bất động sản là lĩnh vực nhận được nhiều sự quan tâm nhất chỉ sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo khi nhận được 1,32 tỉ USD vốn đăng ký, tương ứng với tỉ trọng 7,2%. Các phân khúc nhận được vốn ngoại nhiều nhất là nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê và bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng.

Trong khu vực, Việt Nam được xem là tiềm năng hơn các thị trường khác. Khảo sát mới đây của Hãng nghiêu cứu toàn cầu RICS cho thấy TP.HCM (HM:HCM) đang cùng với số ít các thị trường Tokyo, Manila nằm ở giai đoạn tăng trưởng nhanh. “Đây là thời gian thú vị cho Việt Nam khi cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung làm cho Việt Nam trở thành một sự thay thế an toàn thay cho Trung Quốc. Một thị trường rất trẻ so với các nơi khác tại Đông Nam Á mang lại nhu cầu cao với nguồn cung hạn chế tại hầu hết các phân khúc”, RICS nhận định.

Khác với các đối thủ ngoại, các doanh nghiệp trong nước gần đây ưa thích thâu tóm các dự án hiện hữu để tăng tốc ra hàng. Điển hình là đầu tháng 7, Hung Thinh Corp đã mua một dự án đang xây dựng của Đức Khải trên trục đường Nguyễn Lương Bằng (quận 7, TP.HCM), hay Sunshine Group mua dự án chậm triển khai của Phát Đạt trên đường Đào Trí để cuối năm nay đưa vào kinh doanh.

Ở Nha Trang, Công ty Cổ phần Đầu tư VHR nhận chuyển nhượng 3 lô đất vàng với tổng diện tích hơn 11.000m2 thuộc Khu dân cư Cồn Tân Lập từ Công ty Sông Đà Nha Trang. Các lô đất này có chức năng xây dựng nhà ở và thương mại cao tối đa từ 26-33 tầng. Ở Đồng Nai, Kim Oanh Group trúng đấu giá lô đất rộng 49ha tại Bình Sơn (Long Thành) với số tiền phải chi ra là 1.270 tỉ đồng. Ở thành phố biển Vũng Tàu, Tân Hiệp Phát gây bất ngờ khi thâu tóm lô đất rộng hơn 18.000m2 ngay tại khu vực trung tâm.

Có thể thấy chính sách siết chặt lại khâu thủ tục tuy giúp thị trường bớt xô bồ hơn, nhưng bất ngờ mang tới cú hích tăng giá trị cho các dự án hiện hữu, đi kèm với đó là mặt bằng giá tiếp tục tăng mạnh trong nửa đầu năm. Cụ thể, theo ghi nhận của Công ty Tư vấn JLL Vietnam, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường căn hộ trong quý II tại TP.HCM lên tới 41 triệu đồng/m2, tăng 21,6% theo năm.

Trong đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm khi đạt mức 90 triệu đồng/m2 nhờ sự tham gia của một số dự án sang trọng ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm. Về mảng bất động sản công nghiệp, do nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng giá mới. Vào quý II/2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 95 USD/m2/chu kỳ thuê (hơn 21 triệu đồng/m2/chu kỳ thuê), tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và nhà cung cấp.

Việc các doanh nghiệp săn đất có thể xem là bước đi khôn ngoan để phòng ngừa chi phí phát triển ngày càng đắt đỏ. Đó còn là cơ hội để tích lũy thêm quỹ đất trước sức ép cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng khốc liệt, cũng như tìm kiếm cơ hội chuyển nhượng lại với mức giá hời sau này.

Với nhu cầu đầu tư cao cả trong và ngoài nước, xu thế tăng giá từ đây đến cuối năm dự kiến sẽ tiếp tục. Tuy nhiên, cũng đồng thời mang lại thách thức lớn cho người mua nhà có nhu cầu thực. Theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nguồn cung sụt giảm mạnh do vướng pháp lý sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá căn hộ lên cao hơn nữa. “Điều này sẽ gây khó khăn cho người mua nhà với nhu cầu ở thực, đồng thời sẽ gây ra sự biến động mạnh đối với các phân khúc khác như đất nền, nhà phố”, ông Stephen Wyatt nhận định.

Vì vậy, xu thế giá tăng quá nhanh chỉ trong thời gian ngắn có thể là rào cản cho sự phát triển bền vững của thị trường nếu không có những công cụ điều tiết phù hợp để hạn chế nguy cơ bong bóng. “Việt Nam cho rằng hiện tại nhu cầu vẫn cao như trước nhưng thị trường có nguy cơ bị chững lại do mức giá tiếp tục được đẩy lên, đặc biệt ở phân khúc bình dân và trung cấp”, ông Stephen Wyatt nhận định.